Hallo zusammen,
ich habe einen Baufinanzierungsvertrag von 2022 mit 1,85% Zinsen über 20 Jahre Laufzeit. Die Restschuld liegt noch bei etwa 380.000€. Jetzt überlege ich, ob ich in diesem Jahr noch aggressiv tilgen sollte – einfach weil ich liquide Mittel habe und die Zinsen ja aktuell höher liegen.
Mein Problem: Der Vertrag sieht eine Vorfälligkeitsentschädigung vor, falls ich vorzeitig komplett ablöse oder massiv tilge. Ich kenne die genaue Quote nicht, habe aber im Angebot gelesen, dass es sich um "marktübliche Entschädigung" handelt.
Meine Frage: Wie berechne ich realistisch, ob Sondertilgungen jetzt Sinn machen? Wo liegen die versteckten Grenzen bei den Banken? Gibt es einen Break-Even-Point, ab dem die Vorfälligkeitsentschädigung das Ersparte durch niedrigere Zinsen wieder aufzehrt?
Ich will da keine übereilte Entscheidung treffen und keine bösen Überraschungen erleben. Wie haben andere das gelöst?
Gute Frage, Thomas. Aus meiner Erfahrung in der Unternehmensfinanzierung beobachte ich ein ähnliches Problem bei Firmenkrediten. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird oft mit der "theoretischen Zinsersparnis der Bank" begründet – das ist keine exakte Wissenschaft.
Bei Baufinanzierungen liegt der kritische Punkt meist hier: Wenn dein Satz von 1,85% deutlich unter den aktuellen Marktzinsen liegt (momentan 3,5-4%), dann kalkuliert die Bank einen erheblichen Schaden ein. Die Entschädigung kann schnell 1-2% der Restschuld betragen – bei dir also 3.800-7.600€.
Mein Tipp: Berechne die genaue Quote schriftlich bei deiner Bank an. Dann kannst du ausrechnen, ob die Sondertilgung rentabel ist. Beispiel: Wenn du 50.000€ extra tilgst, sparst du ca. 925€ Zinsen pro Jahr bei 1,85%. Die Entschädigung würde aber vielleicht 1.000€ kosten – dann ist es knapp und eher nicht sinnvoll.
Partielle Sondertilgungen sind oft kostengünstiger als die komplette Ablösung – das haben wir auch bei Firmenkrediten gelernt. Frag nach, ob es ein Sondertilgungsrecht ohne Entschädigung gibt.