Hallo zusammen,
ich bin gerade in der Phase, meine Baufinanzierung zu planen und beschäftige mich intensiv mit den Kostenstrukturen verschiedener Angebote. Dabei bin ich auf das Thema Umschuldung gestoßen und frag mich, ob das für mich später relevant werden könnte.
Meine Frage: Ab welcher Zinsdifferenz macht eine Umschuldung überhaupt wirtschaftlich Sinn? Ich meine – die Bank will ja auch Vorfälligkeitsentschädigung, es fallen Gebühren an, und der neue Kredit kostet auch wieder Bearbeitungskosten. Lohnt sich das wirklich, wenn mein aktueller Sollzins vielleicht um 1 oder 2% über den aktuellen Marktkonditionen liegt?
Wie würde ich da konkret durchrechnen? Gibt es eine Faustregel, oder muss ich da jeden Fall einzeln mit den genauen Laufzeiten und Restschuldbeträgen kalkulieren? Im Sommer jetzt fällt mir auf, dass die Zinsen wieder volatil sind – vielleicht sollte ich schon jetzt umschwenken?
Danke für Input!
Gute Frage, Stefan. Bei mir ist das so: Ich rechne immer mit einem Schwellenwert von mindestens 1,5 bis 2% Zinsdifferenz, damit sich der Aufwand lohnt. Konkret heißt das: Vorfälligkeitsentschädigung + Makler/Bearbeitungsgebühren + eventuell Grundschuldvormerkung = oft 2000–5000€.
Bei einer Restschuld von 200k und einer Einsparung von 2% p.a. brauchst du mindestens 4–5 Jahre, um das zu amortisieren. Mach eine Exceltabelle: alte Zinslast minus neue Zinslast, dann die Umschuldungskosten abziehen. Wenn die Differenz nach der Restlaufzeit positiv ausfällt, lohnt sich's. Ich nutze dafür oft Kreditrechner, bei denen ich beide Szenarien durchspielen kann. Wichtig: Achte auf die neuen Gebührenstrukturen – manchmal sind die versteckt.